법령해석 사례

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민원인 - 월차임 전환 시 산정률에 대한 개정규정의 적용 시점(대통령령 제31080호 「주택임대차보호법 시행령」 부칙 제2조 등 관련)

안건번호20-0683

회신일자2021-03-03

1. 질의요지

「주택임대차보호법 시행령」을 2020년 9월 29일 대통령령 제31080호로 일부개정하면서 보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 적용하는 이율을 종전 “연 3.5퍼센트”에서 “연 2퍼센트”로 낮추고,

같은 영 부칙 제2조에서는 “이 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용”하도록 적용례를 두었는바,

같은 부칙의 “월 단위 차임으로 전환하는 경우”에 해당하는지 여부는 월 단위 차임으로 전환하는 갱신계약 체결일을 기준으로 판단해야 하는지, 아니면 갱신계약의 개시일을 기준으로 판단해야 하는지?

2. 질의배경

민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

대통령령 제31080호 「주택임대차보호법 시행령」 부칙 제2조의 “월 단위 차임으로 전환하는 경우”에 해당하는지 여부는 월 단위 차임으로 전환하는 갱신계약의 체결일을 기준으로 판단해야 합니다.

4. 이유

「주택임대차보호법」 제7조의2에서는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 각 호의 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없도록 월차임 전환 시 산정률을 제한하고 있고,

같은 조 제2호의 위임에 따른 같은 법 시행령 제9조제2항에서는 월차임 전환 시 산정률에 적용되는 이율을 연 2퍼센트로 규정하고 있는바,

이는 임차인의 주거비 부담을 완화하기 위해 「주택임대차보호법 시행령」을 2020년 9월 29일 대통령령 제31080호로 일부개정하면서 종전의 연 3.5퍼센트를 연 2퍼센트로 낮춘 것으로,(각주: 2020. 9. 29. 대통령령 제31080호로 일부개정된 「주택임대차보호법 시행령」의 개정이유 참조)

같은 영 부칙 제2조에서는 해당 개정규정은 같은 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용하도록 적용례를 규정하고 있습니다.

이와 같이 월차임 전환 시 산정률을 정하고 있는 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정한 법률(제1조)로서,

주택의 임대차와 관련하여 「주택임대차보호법」에서 별도의 규정을 두고 있지 않는 한 기본적으로 「민법」에 따른 임대차 규정이 적용된다고 할 것인바,

「민법」 제618조에서는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차의 효력이 생긴다고 규정하고 있으므로,

「주택임대차보호법」상 임대차와 관련된 행위는 별도의 명시적 규정이 없는 한 기본적으로 이러한 약정에 해당하는 임대차 계약을 중심으로 판단해야 합니다.

그렇다면 대통령령 제31080호 「주택임대차보호법 시행령」 부칙 제2조에서는 변경된 이율의 적용관계를 명확하게 하기 위해 적용례를 규정하면서,

해당 부칙의 적용 대상인 “같은 영 시행 이후 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우”를 판단하는 특별한 규정을 두고 있지 않으므로,

「민법」 제618조에 따라 임대차의 효력이 생기는 약정을 하는 시점, 즉 계약 체결일을 기준으로 판단해야 합니다.

아울러 「주택임대차보호법」 제10조에서는 같은 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있는바,

대통령령 제31080호 「주택임대차보호법 시행령」 부칙 제2조의 “월 단위 차임으로 전환하는 경우”에 해당하는지 여부를 실제 월차임으로 전환되는 시점인 갱신계약의 개시일로 판단하게 되면,

같은 영 시행일 전에 이미 갱신계약을 체결한 경우로서 시행일 이후에 해당 계약이 개시되는 경우에는 같은 법 시행 전에 체결한 계약의 전부 또는 일부의 효력이 부인되는 소급입법의 문제가 발생할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

주택임대차보호법

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령        령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 시행령

제9조(월차임 전환 시 산정률) ① (생  략)

② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

부  칙 <대통령령 제31080호, 2020. 9. 29.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제21조, 제23조제1항부터 제3항까지, 제33조제2항제11호, 같은 조 제4항 및 별표 1의 개정규정은 2020년 11월 1일부터 시행한다.

제2조(월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제9조제2항의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

구 「주택임대차보호법 시행령」(2020. 9. 29. 대통령령 제31080호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 것)

제9조(월차임 전환 시 산정률) ① (생  략)

② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다.

<관계 법령>

관계법령    - 주택임대차보호법 시행령 제9조의2

법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

법제처 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
아울러「헌법」제 101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례'가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.

임대주택 전세 > 월세 변경시

친절꼼꼼 임세무사 ・ 2021. 2. 22. 14:22

구청 및 세무서에 등록한 임대주택 보유 중 이번에 전세를 월세로 바꾸려고 하는데, 그럼 임대료는 얼마 받을 수 있나?

민간임대주택법 44조 4항에 따른 비율로 전환해야 합니다.

이는 주택임대차보호법에 따르도록 하고 있는데,

내용은 아래와 같습니다.

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율. 즉, 10%

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율. 즉, 2%

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)

① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

전세보증금 1억원을 월세로 전환한다면?

1억 x 2% = 200만원,

월 166,666원             [출처] 임대주택 전세 > 월세 변경시|작성자 친절꼼꼼 임세무사

###민간임대주택 월차임 전환시 산정률 제한

광주부동산짱 신찬우공인중개사 (010-5674-8080) ・ 2021. 12. 18. 8:43

민간임대주택 월차임 전환시 산정률 제한관련 질의

「민간임대주택법」 제44조제4항 및 시행규칙제18조에 따르면 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며,

전환되는 월임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다고 규정하며 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 같다고 명시합니다.

전월세 전환시에는 「주택임대차보호법」제7조의2에 따라 적용하는 비율에 따른 금액을 초과할 수 없으며 임대료 상한 규정과는 별도로 적용됩니다.

월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같습니다.

그 비율은 10% 또는 한국은행에서 공시한 기준금리+연3.5% 중 낮은 비율이며 그 값은 4.25%(현재 한국은행 기준금리 0.75%)입니다.

※ 2020년 11월 1일부터 기준금리 + 2.0%로 변경되었으며, 한국은행 기준금리 20.5월 기준으로 0.5% 적용

이때 한국은행 기준금리는 계약체결일 기준 해당 금리를 적용하여 계산하면 됨을 알려드립니다.

아울러, 전월세 전환 및 임대료 계산과 관련해서는 렌트홈(1670-8004, www.renthome.go.kr) 사이트 임대료 계산기를 통해 손쉽게 계산 가능함을 알려 드립니다.

선생님계서 임대보증금 500만원/월임대료 40만원으로 계약한 사항은 전월세 전환율에 따라 전환할 경우 117,941,176원의 임대보증금에 해당됩니다.

이를 선생님께서 해당 지역 시세에 따라 5,000만원으로 낮추어 계약하신 사항이며 이후 계약 건에 대해서는 5,000만원에 전월세 전환율을 적용하여 임대보증금 500만원/월임대료 168,229(5%인상 적용)으로 임대료를 적용해야 합니다.

임대료 증액 및 임대료의 전월세 전환은 직전 임대료가 기준이 되므로 당초 전환율에 따라 전환된 금액보다 낮취 임대료를 정한 것이라면 이후 계약은 낮춘 임대료를 기준으로 산정해야 함을 알려드립니다【국민신문고 2020. 3. 27】  출처] 민간임대주택 월차임 전환시 산정률 제한|  작성자 광주부동산짱