주택임대차보호법, 임대차3법 (계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 분쟁과 조정사례

한라산 불곰 ・ 2021. 12. 21. 13:23

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최근 주택임대차보호법, 임대차3법 관련 분쟁조정 사례집이 발간되었다는 소식을 들었습니다.

집이 우리 생활에서 차지하는 중요도는 매우 크죠. 우리는 임대인, 임차인 둘 중 한쪽에 속하구요. 때론 양쪽 모두에 속하기도 합니다. 언제든 바뀔 수도 있고요.

임대인 임차인 모두에게 도움이 될 것 같아, 주택임대차보호법부터 분쟁조정사례까지 정리해봅니다. (정부를 옹호하거나 비판하려는 정치적 의도는 전혀 담겨져 있지 않음을 미리 밝혀둡니다.)

Chapter 1

주택임대차보호법

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관한 법이다. (정확히는 민법에 대한 특례를 규정한 특별법). 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해서 민법에 우선함. 주로 약자인 임차인을 보호하기 위함.

임차인에게 2년의 임대차기간을 보장하는 것. 대항력을 부여하는 것. 계약의 갱신 조건. 등이 모두 주택임대차보호법에 규정되어 있음.

Chapter 2

임대차3법

임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 뜻함.

계속 치솟는 부동산 가격을 잡기 위해 2020년 시행한 주택임대차보호법 개정안. (전월세신고제는 부동산거래신고법 개정안)

계약갱신청구권 : 임차인이 원할 경우, 기본 임대차 기간 2년에 2년 더 연장할 수 있는 권리. 기존에는 임대인이 원하지 않을 경우, 연장을 거부할 수 있었다.

종료 2개월전에, 계약 연장을 하지 않겠다는 통보만 하면 됐음.

하지만 이제는 임차인이 계약 연장을 원하는 경우,

1회에 한해 반드시 계약 연장을 해야함.

그렇지 않을 경우, 임차인에게 손해배상을 해야함.

다만 임대인이나 직계존비속이 직접 거주하기 위한 경우, 거부할 수 있음.

몇가지 예외사례도 있음.

전월세상한제 : 계약갱신청구권을 통해 연장이 되는 경우, 임대료의 상한을 5%로 정한 제도.

만약 현재 전세 5억 계약이라면, 연장시 5억 2500만원을 초과할 수 없음.

전월세신고제 : 전월세 계약을 맺은 경우, 이를 지자체에 신고해야 하는 제도.

보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 넘는 모든 계약에 해당.

임대인, 임차인 모두 신고해야 함.

2022년 5월 31일까지는 계도기간으로 미신고 과태료가 부과되지는 않음.

Chapter 3

임대차3법 주의할 점

임차인의 귀책으로 계약갱신권청구권이 거부당하는 경우 :

임차인이 2번 이상 월세를 연체했을 경우.

무단으로 다른 사람에게 집을 임대(재임대)했을 경우.

계약서상의 내용(특약 포함)을 어겼을 경우.

집을 크게 파손한 경우. 에는 임대인이 계약 연장을 거부할 수 있다.

그렇기에 계약갱신청구권을 사용하려는 임차인이라면, 월세를 연체하거나 계약상의 내용을 어기지 않도록 주의해야 함

묵시적갱신은, 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것 :

그렇기에 임대인은 계약갱신청구권에 의해 연장한다는 증거를 반드시 남겨두어야 함. (임차인에게 내용증명을 보내는 것이 일반적입니다.)

계약갱신청구권 사용 + 합의하에 임대료를 5% 초과 인상하는 경우 :

임대인 입장에서는 솔깃한 조건일지 모르지만 주의해야 함.

이 경우 임차인은 5%를 초과하는 임대료를 내지 않아도 됨.

이미 냈더라도 반환 청구를 요청할 수 있음

실거주 할 것이라고 거짓으로 거절하는 경우 : 퇴거한 임차인은 확정일자 열람을 통해 부동산의 임대 여부 확인이 가능함

보증금을 5% 올리는 대신, 그만큼의 월세를 받고 싶다면?

전월세 전환률을 적용해야 함.

현재 전월세 전환률은 3% (기준금리 1%+ 대통령령으로 정하는 비율 2%)

전세 5억원 계약을 갱신하며, 보증금 인상 대신 월세를 받는 경우.

보증금 5억 X 전월세상한제 5% X 전월세 전환률 3% / 12개월 = 6만 2500원까지 받을 수 있음. 즉 보증금 5억 + 월세 6만 2500원 조건으로 계약 갱신 가능.

Chapter 3

임대차3법 분쟁과 조정 사례

주택임대차보호법에는 주택임대차분쟁조정위원회를 두는 조항이 있다.

보통 대한법률공단의 , 한국주택토지공사, 한국부동산원 지사나 사무소에 있다.

임대차에 관련된 분쟁이 생길 경우 신청할 수 있다.

보통 신청후 60일 이내에 종결된다. (부득이한 경우, 30일 연장될 수 있다.)

조정수수료는 1만원~10만원으로 매우 저렴한 편.

소액임차인, 기초생활수급자 등 사회적 약자 계측에는 수수료가 면제된다.

계약갱신청구권 관련 분쟁과 조정 실사례

1.임대인이 실거주한다고 계약갱신청구권을 거절후 3자에게 임대함.

이를 조사하는 과정에서, 임대인과 임차인이 손해배상 처리하는 것으로 합의.

결국 임대인이 650만원의 손해배상액을 지급하는 것으로 쌍방 합의하고 조정 완료됨.

계약갱신청구권 관련 분쟁과 조정 실사례 2.

임대차계약연장하며 임대인과 임차인이 1년만 연장하기로 합의.

그런데 1년후, 임차인이 1년 더 거주하겠다고 주장.

주택입대차보호법 4조에 따라 임차인이 1년 더 거주할 수 있게 됨.

(기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는)

Chapter 4

정리하며

집은 우리 생활에 있어 매우 중요합니다.

거주에 필요한 비용 역시 자산이나 생활비의 큰 비중을 차지하고요.

만약 집과 관련된 문제가 생겼을 때, 그 피해는 매우 클 수 밖에 없습니다.

(금전적이든, 정신적이든, 물리적이든말이죠) 이는 임차인, 임대인 모두에게 해당합니다.

선의로 맺은 계약이라고 하더라도, 언제든 상황이 바뀔 수 있습니다.

합의와 계약보다는 법이 우선시되는 경우도 있을 수 있고요.

그렇기에 현재 주택임대차보호법과 임대차3법을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

주택과 관련된 계약을 앞두고 있다면, 주택임대차 분정 조정 사례집을 한번씩 읽어보셔도 좋을 것 같습니다.

딱딱한 법조문 읽는 것보다는, 훨씬 재밌고 이해도 잘 되었습니다.

[출처]주택임대차보호법, 임대차3법 (계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세상한제) 분쟁과 조정사례|작성자 한라산 불곰

전월세신고제 임대사업자 폐지 월세시장 뇌관되나

중앙일보

입력 2021.05.30.

'임대차 3법'(전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등)의 마지막인 전·월세 신고제가 시행되는 데다 여당인 더불어민주당이 최근 임대사업자 제도를 사실상 폐지하겠다고 밝히면서다.

'과세 우려' 전·월세 신고제 … 임대차법 폐해 이어질라

정부는 다음 달 21.06.01일부터 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 넘는 임대차 계약에 대해 30일 이내에 신고 의무를 부과하는 전·월세 신고제를 시행한다.

정부는 임대차 시장이 투명해지고 임차인 보호 기능이 강화되는 계기가 될 것으로 기대하고 있지만, 오히려 임대차 시장의 불안요소가 될 것이라는 전망이 우세하다.

지금까지는 확정일자 신고를 해야 정부가 임대차 계약 정보를 알 수 있었다.

하지만 전·월세 신고제가 도입되면 부동산 거래 정보 대부분이 수집된다.

특히 집주인의 임대 소득이 고스란히 노출된다.

이 정보가 과세의 기초 자료로 활용될 가능성에 대해 걱정하는 목소리도 크다.

일단 국세청 등 과세 당국은 이를 부인하고 있지만, 시장에선 신뢰를 얻지 못하고 있다. 집주인의 세 부담 증가가 고스란히 세입자의 전·월세 부담으로 이어질 수 있다는 것이다.

규제의 부작용은 이미 확인됐다.

지난해 20. 7월 말 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제)이 시행되면서 전국 전셋값은 급등했다

임대사업자 폐지 '기름에 불붙인 격'

다음달 21.06.01일 다주택자에 대한 보유세·양도소득세 중과와 전월세신고제 시행을 앞두고 서울 등 수도권 아파트 시장의 거래절벽 상황이 심화하고 매물도 줄어든 것으로 나타났다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 서울의 아파트 거래량은 매달 감소하고 매물도 줄었다.

이런 가운데 더불어민주당 부동산특별위원회(부동산 특위)가 지난 27일 발표한 '주택시장 안정대책'은 기름에 불을 붙인 격이 됐다.

민주당은 대책을 통해 다세대·다가구, 단독 등 일반주택의 임대사업자 ‘신규등록’을 폐지하기로 했다.

민주당 부동산특위는 지난해 20.7월 이전에 등록한 기존 임대사업자에 대해 자동말소(임대의무 기간이 종료돼 자동으로 임대사업자 등록이 말소되는 것) 후 6개월 이내에 주택을 처분해야만 기존에 받았던 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있도록 할 계획이라고 밝혔다.