2021년 귀속 주택의 보증금 등에 대한 간주임대료 설명 및 계산사례

간주임대료 설명

○ 거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 포함

주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
주택 수	3주택 이상 소유(부부합산) 소형주택*은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음 (간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세가 있을 경우 수입금액에 포함됨) ＊주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터(㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택
보증금 등의 합계액	간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

주택 간주임대료 계산방법
장부신고	( 보증금 등 - 3억원* )의 적수 × 60% × 1/365 (윤년은 366) × 정기예금이자율('21귀속 : 1.2%) 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
추계신고	( 보증금 등 - 3억원* )의 적수 × 60% × 1/365 (윤년은 366) × 정기예금이자율('21귀속 : 1.2%)

* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

○ 간주임대료 대상 여부 사례

주택 소유자	주택 보유 현황				대상	비고
	소형주택		非소형주택
	주택수	보증금 합계	주택수	보증금 합계
A	2채	4억원	3채	5억원	여	非소형주택 보증금 5억에 대해서만 간주임대료 계산
B	-	-	2채	5억원	부	非소형주택 3채 미만으로 간주임대료 대상 아님
C	-	-	4채	3억원	부	非소형주택 3채 이상이나 보증금 합계 3억원 이하로 간주임대료 대상 아님

간주임대료 계산사례

(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금합계 3억 초과분의 60%에 대하여 1.2%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1. ~ 12.31.

(단위 : 원, ㎡)

구분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A주택	150,000,000	1,000,000	01.01. ~ 12.31.	69	4억
B주택	100,000,000	0	01.01. ~ 12.31.	65	2.5억
C주택	350,000,000	1,300,000	01.01. ~ 12.31.	109	6억

(보증금 등 - 3억원(1))의 적수 × 60% ÷ 365 × 1.2% - 임대사업부분 발생 금융수익(2)

(1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

(2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

(단위 : 원)

구분	간주임대료	월세	합계
A주택	1,080,000(1)	12,000,000(2)	13,080,000
B주택	720,000(1)	0(2)	720,000
C주택	360,000(1)	15,600,000(2)	15,960,000
합계			29,760,000

(1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,080,000

B : [ ( 1억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 720,000

C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 360,000

(2) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000

C : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000

(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우

단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1. ~ 12.31.

(단위 : 원)

구분	보증금	월세	소유현황 (甲 : 乙 지분율)
A주택	400,000,000	1,200,000	甲 단독소유
B주택	500,000,000	0	50 : 50
C주택	30,000,000	1,300,000	30 : 70
D주택	170,000,000	0	10 : 90

부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료를 계산하고, 甲 단독소유 A주택은 별도로 계산

* 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄

(단위 : 원)

구분	간주임대료	월세	소계	甲 수입금액	乙 수입금액
A(甲)	720,000(1)	14,400,000(3)	15,120,000	15,120,000	0
B(5:5)	1,440,000(2)	0(3)	1,440,000	720,000	720,000
C(3:7)	216,000(2)	15,600,000(3)	15,816,000	4,744,800	11,071,200
D(1:9)	1,224,000(2)	0(3)	1,224,000	122,400	1,101,600
합계				20,707,200	12,892,800(4)

(1) A : [ ( 4억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 720,000

(2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,440,000

C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 216,000

D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,224,000

(3) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000

C : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000

(4) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세

(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우

보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)

비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음

(단위 : 원)

구분	임대기간	보증금
A주택	01.01. ~ 05.28. (148일)	200,000,000
	05.29. ~ 12.31. (217일)	230,000,000
B주택	01.01. ~ 07.24. (205일)	200,000,000
	07.25. ~ 12.31. (160일)	270,000,000
C주택	01.01. ~ 12.31. (365일)	130,000,000

각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분

각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산

(단위 : 원)

임대기간	01.01. ~ 05.28.	05.29. ~ 07.24.	07.25 ~ 12.31.	합계
A주택 보증금	200,000,000	230,000,000	230,000,000
B주택 보증금	200,000,000	200,000,000	270,000,000
C주택 보증금	130,000,000	130,000,000	130,000,000
보증금 등 합계	530,000,000	560,000,000	630,000,000
(보증금-3억) 적수	34,040백만원(1)	14,820백만원(2)	52,800백만원(3)
간주임대료	671,473(4)	292,339(5)	1,041,534(6)	2,005,346

(1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 148일 = 34,040,000,000

(2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000

(3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000

(4) 34,040백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 671,473

(5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 292,339

(6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,041,534

주택의 간주임대료 관련 법령

소득세법 제25조 (총수입금액 계산 특례)

① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다.
다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략)

소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (중간생략)

③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다.) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이조에서 "정기예금이자율"이라 한다.) - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 (중간생략)

④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.

1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다.) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금 이자율 (중간생략)

⑦ 제3항 및 제4항 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(輾傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우  해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)

⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. (이하생략)