전세→월세 돌려 임대소득 늘리려다…" 다주택자들 '경고'

입력 2021.12.12 17:02 수정 2021.12.12 21:32 지면 A22

임대소득 절세 전략
주택 임대수익이 年2000만원 이하인데
근로소득 등 많으면 분리과세가 유리

근로·배당·이자소득이 年2000만원 안될 때
임대사업자 등록하면 年1000만원까지 면세

3주택자부터는 전월세보증금도 과세

종합부동산세를 비롯한 보유세 부담이 올해 급증하면서 주택 임대수익을 늘리려는 움직임이 다주택자를 중심으로 나타나고 있다.

전세는 월세로 전환하고, 있던 월세는 인상하려는 것이다. 하지만 이때도 늘어나는 세금 부담을 감안해야 한다. 임대소득이 늘어나는 만큼 그에 따른 소득세 부담도 커지기 때문이다.

특히 임대소득으로 주택 보유세를 감당할 수 있을지 고민하고 있다면 소득세 증가분에 대한 고민이 꼭 필요하다.

○두 달치 월세, 세금으로 낼 수도
주택임대소득은 사업소득으로 분류돼 근로소득 등 다른 소득과 합산해 종합소득세로 납부해야 한다.

이때 부과되는 세율은 합산된 소득 규모에 따라 6~45%다.

다만 주택임대소득이 연 2000만원 이하라면 임대소득만 따로 빼내 분리과세를 받을 수도 있다.

근로소득을 비롯해 다른 소득이 많다면 종합과세보다는 분리과세가 유리하다.

주택임대수입에서 50%를 필요경비로 제하고 200만원을 기본공제(임대소득 이외 소득이 연 2000만원 이하일 때)해 과표가 크게 낮아지기 때문이다. 여기에 적용되는 세율은 14%다.

지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하면 필요경비 인정률은 60%, 기본공제는 400만원까지 늘어난다.

이 같은 점을 종합하면 근로소득 등 다른 소득이 연 2000만원 이하일 때 주택임대사업자 등록을 하면 연 1000만원까지, 미등록자는 연 400만원까지는 임대소득에 따른 세금을 내지 않아도 된다.

하지만 현실적으로 종부세 대상의 주택을 소유한 자산가의 근로·배당·이자 소득 총합이 연 2000만원에 못 미칠 가능성은 낮다.

다주택자의 경우 연 1000만원의 임대수익으로는 종부세 부담을 감당하기가 쉽지 않다.

연 7000만원의 근로소득이 있는 A씨가 아파트 임대로 월 200만원의 임대소득을 올리는 경우를 가정해보자. 부양가족이 없다고 했을 때 A씨가 근로소득만으로 내야 할 연간 소득세 부담은 536만원이다.

하지만 연 2400만원의 임대소득이 더해지면 소득세 총액은 897만원으로 대폭 늘어난다.

세금 증가폭이 월세 두 달치에 해당하는 361만원 수준에 이르며 아파트 임대를 통해 A씨가 실제로 손에 쥐는 금액은 2039만원으로 줄어든다.

○전세에도 임대소득세 부과
취득세, 양도세 등과 마찬가지로 주택 임대소득세 부과도 보유 주택 수에 따라 달라진다는 점도 유의할 필요가 있다.

우선 부부합산 1가구 1주택자의 경우 공시가격 9억원 이하 주택에 대해서는 임대소득세가 부과되지 않는다. 하지만 1주택자의 경우 종부세는 공시가격 11억원부터 부과되므로 종부세 대상자와는 상관이 없는 규정이다.

공시가격 9억원을 넘어서는 주택을 소유한 1주택자와 2주택 이상을 소유했을 때는 월세 수입에 임대소득세가 부과된다.

유의할 점은 3주택자부터는 전·월세 보증금에 대해서도 소득세를 내야 한다는 것이다.

보증금에서 3억원을 제한 금액의 60%에 대해 정기예금 금리(2021년 기준 연 1.2%)를 곱한 금액을 임대료 수입으로 간주한다.

임대차 계약은 집주인과 세입자 사이에 이뤄지지만 국세청은 대부분의 사실관계를 파악하고 있는 만큼 신고를 게을리해서도 안 된다.

임대차계약 신고내용과 전세권 및 임차권 등기 내용을 지자체 등으로부터 넘겨 받아 과세 자료로 활용하기 때문이다.

강민정 세무법인 예인 세무사는 “소득세는 인별 과세인 만큼 소득이 없는 가족이 해당 주택 소유권을 넘겨 받아 월세를 받으면 소득세 부담을 줄일 수 있다”며

“이 경우 건강보험 지역가입자로 분류돼 건보료가 늘어날 수 있는데 임대수입을 연 400만원 이하로 책정하면 피부양자 자격이 유지돼 건보료 부담이 없다”고 설명했다.