주택임대사업자등록이후 갱신계약 전월세 상한 5%’초과 임대료 가능  부동산뉴스

2021. 1. 20. 17:09

법원, ‘임대사업자 보증금 5% 이상 올려도 돼’···    정부 해석 뒤집어

법원, '최초임대료' 논란 "3억 올려 재계약" 조정 결정
정부 '5% 상한' 유권해석 흠집···줄소송 이어질 듯
국토부는 "기존 법률해석 여전히 유효하다" 밝혀

[서울경제] 주택 임대차 계약을 체결한 후 임대인이 주택임대사업자 등록을 했다면 이후 갱신 계약은 ‘최초계약’이 돼 ‘전월세 상한 5%’를 초과하는 임대료를 받을 수 있다는 법원 판단이 나왔다.

주택임대사업자들이 강하게 반발해 온 이른바 ‘최초임대료’ 논란에 대한 사법부 해석이 처음으로 나온 것이다. 이 경우에도 일반 임대차 계약과 마찬가지로 계약갱신청구권 사용을 통한 ‘5% 상한’이 적용된다고 판단한 정부 해석과 상충 되는 내용이어서 파장이 예상된다.

21.01.20일 대한주택임대사업자협회에 따르면 서울남부지방법원은 19일 전세보증금 인상과 관련한 민사소송에서 집주인인 임대사업자 A 씨의 손을 들어줬다.

법원은 A씨가 요구한 대로 3억 원의 전세보증금을 인상해 재계약하라는 조정 결정을 내렸다.

서울의 한 아파트를 보유한 A 씨는 지난 2018년 12월 세입자 B 씨와 5억 원에 전세 계약을 맺은 뒤 이듬해 1월 임대사업자로 등록했다.

지난해 12월 전세 만기를 앞두고 A 씨는 껑충 뛴 주변 전세 시세에 맞춰 3억 원을 인상한 8억 원에 재계약을 하겠다고 알렸다.

하지만 A 씨는 개정된 주택임대차보호법에 따라 갱신계약 시 인상 상한액인 2,500만 원(5%)만 올려줄 수 있다며 거절했고, A 씨는 소송을 제기했다.

이 같은 문제가 발생한 이유는 기존 민간임대주택특별법과 정부가 개정한 임대차보호법이 서로 상충하기 때문이다.

임대주택사업자법인 민간임대주택특별법은 기존에 임대차 계약이 체결돼 있더라도 임대사업자로 등록한 후 맺는 첫 번째 계약은 최초계약으로 보고 갱신 여부와 관계없이 임대료를 정할 수 있도록 했다. 하지만 이후 개정된 임대차보호법이 계약갱신청구권을 사용한 경우 임대료 인상폭을 5% 내로 정하면서 문제가 불거졌다. 임대사업자들은 ‘최초임대료’를 적용할 경우 갱신 계약이라도 5%를 초과한 임대료를 받을 수 있다고 주장했다. 민간임대주택특별법이 일반법보다 우선 적용되는 ‘특별법’인 만큼 여기에 따라 판단해야 한다는 주장이다.

반면 정부는 민간임대주택특별법상 계약 갱신 청구와 관련한 조항이 없는 만큼 주택임대차보호법에 따라 ‘5% 상한’에 적용된다고 판단했다.

민간임대주택특별법에서는 이 법에서 정하지 않는 사항에 대해서는 임대차보호법 등 기존 법률을 적용하도록 규정하고 있기 때문이다.

토부와 법무부는 임대차보호법 해설서를 통해 이 경우에도 ‘5% 상한’이 적용된다고 설명했다.

임대사업자들의 반발이 거센 상황에서 법원의 첫 판단이 나오면서 비슷한 소송이 줄을 이을 것으로 보인다. 앞서 임대인과 세입자의 주장을 조금씩 반영해 5%보다 높은 인상을 허용한 조정 사례가 있긴 하지만, 임대인의 주장을 온전히 들어준 조정 사례는 처음이기 때문이다.

한 임대사업자는 “정부의 잘못된 해석을 믿고 5% 상한액으로 재계약을 했는데 이 손해에 대해서도 책임을 물을 수 있을지 살펴보려 한다”고 말했다.

다만 주무부처인 국토부는 기존 법률 해석이 여전히 유효하다는 입장이다.

국토부 관계자는 “대법원 확정 판결이 나온 상황이 아니고 법제처에서도 행정부의 유권해석과 동일하게 판단한 만큼 조금 더 지켜볼 필요가 있다”고 설명했다.
/진동영기자 jin@sedaily.com   주택임대사업자등록이후 갱신계약 전월세 상한 5%’초과 임대료 가능|